Grundstückskauf in Spanien

In diesem Eintrag möchte ich darauf eingehen, was bei einem Grundstückskauf zum Hausbau in Spanien alles beachtet werden muss, und zwar besonders unter dem Gesichtspunkt der Grundstücks- und Baupreise, und im Hinblick auf das in Spanien gültige Immobilien- und Baurecht.

Zunächst ist beim Grundstückskauf die städtebauliche Rechtslage zu beachten!

Einige Prämissen werden von der spanischen Zentralregierung vorgeschrieben, andere von den einzelnen „Landesregierungen“ festgelegt, und von den Gemeinden umgesetzt, und kontrolliert, indem diese ihre eigenen Baupläne erstellen, und die Inspektoren der Landesregierungen bei unrechtmäßigen Baumaßnahmen Anzeige erstatten.

Als aller Erstes nach Besichtigung eines Baugrundstückes, und wenn diese uns interessiert, ist die mögliche Bebaubarkeit zu prüfen, da der Verkäufer oder der Immobilienagent oft nur auf seinen eigenen Gewinn achtet, klärt er kaum und nicht immer wahrheitsgemäß über die rechtlichen Möglichkeiten eines Grundstückes zur Bebauung auf.

Am besten ist es in diesem Falle, einen unabhängigen Anwalt, oder Architekten zu beauftragen, der sich mit städtebaulichem Recht auskennt, nachdem man vom Verkäufer oder selbst die „Nota Simple“, also einen Grundbuchauszug beantragt hat.

All zu oft wird uns ein wunderschönes Grundstück in abgelegener Lage angeboten, mit atemberaubendem Blick, in allerbester Lage, ruhig, ohne störende Nachbarn......der Preis ist sehr sehr günstig, oder recht günstig…..wie schön…..ABER: was muss ich beachten, wenn ich ein Grundstück erwerben will um später ein Ferienhäuschen, oder meinen Alterssitz darauf zu errichten?

Alles scheint so perfekt. Der Preis. Die Lage, aber ist dieses mein Traumgrundstück wirkich legal bebaubar? Wenn ja, welches Gebäude, und welches Volumen darf ich darauf errichten?

Wie ist die Genehmigungsprozedur? Wie lange dauert es, bis ich einen Bauantrag bekomme?

Zunächst einmal unterscheiden wir im spanischen und andalusischem Baurecht zwischen: "suelo urbano" und "suelo rústico"

Also der Klassifizierung des Grundstückes, in welcher Zone es sich laut des letzten gültigen Bebauungsplan der jeweiligen Gemeinde befindet.

1.Suelo urbano: ist fast immer städtischer Bereich, und hat normalerweise rechtmäßigen und regulären Anschluss an das öffentliche Wasser- Abwasser- und Stromnetz. Die Bauvolumen sind vorgegeben, die Geschosshöhe, und Typologie meist auch. Zudem kommt es darauf an, in welcher Zone innerhalb des städtischen Raumes sich das Grundstück befindet. So ist in der Regel in einem Industriegebiet auch kein Wohnungsbau möglich. Umgekehrt ist in einem Wohngebiet meist ein Industriegebäude nicht erlaubt. Diese Art der Grundstücke sind meist wesentlich teurer, als Grundstücke im Bereich rústico, und mit einem einfachen Bauantrag, den ein Architekt für Sie mit den dazugehörigen Bauantragsunterlagen bei der Gemeinde einreicht, erhält man in der Regel ohne weiteres innerhalb von wenigen Monaten eine Baugenehmigung.

2.Suelo rústico: Dieser Typ von Boden ist preislich wesentlich günstigster, und zugleich befindet sich oft gerade ein Traumgrundstück auf solch einem Boden, da meist weit ab von Städten und jedwelchen Nachbarn inmitten von wunderschöner Natur, mit Meerblick oder oder direkt am Strand.

Nur, es ist Ihnen leider auf solch einem Boden manchmal überhaupt nicht erlaubt, zu bauen, und wenn dann eigentlich nur ein mit der Landwirtschaft im Zusammenhang stehendes Gebäude. Bei einem Wohnhaus müssen verschiedene Voraussetzungen erfüllt sein, und man muss genau untersuchen, ob es auf einem konkreten Grundstück auch tatsächlich erlaubt ist.

Oft geht das nur dann, wenn bereits ein Gebäude im Bestand existiert, und dieses nur renoviert wird, es kann aber meist nicht erweitert, oder vergrößert werden. Manchmal sind solche Grundstücke auch schon bebaut, aber illegal.

Wenn es sich zusätzlich um ein Naturschutzgebiet handelt, dürfen Sie auf Ihrem eigenen Grundstück noch nicht einmal Blumen pflücken!

Es ist also ratsam vor dem Kauf einen Architekten oder Anwalt einzuschalten.

Außerdem sind die Vorschriften noch einmal besonders streng, wenn es sich um Küstengebiet handelt, oder ein Viehtriebsweg das Grundstück durchkreuzt. Das sind ganz besonders geschützte Zonen, um allen Menschen den Genuss von unberührter Natur zu ermöglichen. Manchmal ist es möglich, ein Hotel Rural zu errichten, wenn die Behörde Ihnen genehm gesonnen ist, und in der Zone noch nicht zu viele davon vorhanden sind, immer ist es in diesem Falle notwendig, dass die geplante Baumaßnahme ein für die Allgemeinheit erkennbaren Nutzen bringt, also „de interés público“ ist. Mit dem neuen Gesetz LISTA (siehe meinen anderen Artikel darüber) ist diese Möglichkeit nun einfacher zu realisieren. Grundsätzlich sollte man jedoch davon ausgehen, dass es bei suelo rustico etwas länger dauert, bis man eine Baugenehmigung erhält, wenn man sie denn erhält. Wenn Sie keine Genehmigung bekommen, können Sie ihr Grundstück im besten Fall nur dazu nutzen, Ihren Campingwagen darauf zu parken. Es soll nun nämlich auch mehr kontrolliert werden. In einem weiteren Eintrag behandele ich die Gesetzgebung bezüglich der illegalen Bebauungen, die in Spanien vor allem in der Vergangenheit gang und gäbe waren, und dies auch teilweise noch sind.