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Grundstückskauf Spanien

Tipps zum Grundstückskauf in Spanien

Grundstückskauf Spanien

Grundstückskauf Spanien, Immobilienrecht


Mar 20, 2019.

In diesem Eintrag möchte ich darauf eingehen, was alles bei einem Grundstückskauf zum Hausbau in Spanien beachtet werden muss, und zwar besonders unter dem Gesichtspunkt der Grundstücks- und Baupreise, als auch des in Spanien gültigen Immobilien- und Baurechts.

Zunächst ist beim Grundstückskauf die städtebauliche Rechtslage zu beachten!

Einige Premissen werden von der spanischen Zentralregierung vorgeschrieben, andere von den einzelnen „Comunidades“ festgelegt, und von den Gemeinden umgesetzt, und kontrolliert, indem diese ihre eigenen Baupläne erstellen, und die Policía Local oder die Inspektoren der Comunidades bei unrechtmässigen Baumassnahmen Anzeige erstatten.

Als aller erstes nach Besichtigung eines Baugrundstückes, und wenn diese uns interessiert, ist die mögliche Bebaubarkeit zu prüfen, da der Verkäufer oder der Immobilienagent oft nur auf seinen eigenen Gewinn achtet, klärt er kaum und nicht immer wahrheitsgemäss über die rechtlichen Möglichkeiten eines Grundstückes zur Bebauung auf.

Am besten ist es in diesem Falle, einen Anwalt, oder einen Architekten zu beauftragen, der sich mit städtebaulichem Recht auskennt, nachdem man vom Verkäufer oder selbst die „Nota Simple“, also einen Grundbuchauszug beantragt hat.

All zu oft wird uns ein wunderschönes Grundstück in abgelegener Lage angeboten, mit wunderschönem Blick, in allerbester Lage, ruhig, ohne stöhrende Nachbarn……der Preis ist sehr sehr günstig, oder recht günstig…wie schöne wäre das …..ABER: was muss ich beachten, wenn ich ein Grundstück erwerben will um später ein Ferienhäuschen, oder meinen Alterssitz darauf zu errichten?

Alles scheint so perfekt. Der Preis. Die Lage, aber ist dieses mein Traumgrundstück wirkich legal bebaubar? Wenn ja, welches Gebäude, und welches Volumen darf ich darauf errichten?

Wie ist die Genehmigungsprozedur? Wie lange dauert es, bis ich einen Bauantrag bekomme?

Zunächst einmal unterscheiden wir im spanischen Baurecht zwischen: "suelo urbano", "suelo urbanizable" und "suelo no urbanizable".

Also der Klassifizierung des Grundstückes, in welcher Zone es sich laut des letzten gültigen Bebauungsplan der jeweiligen Gemeinde befindet.

1.Suelo urbano: ist immer städtischer Bereich, und hat fast immer rechtmässigen und regulären Anschluss an das öffentliche Wasser- Abwasser- und Stromnetz. Die Bauvolumen sind vorgegeben, die Geschosshöhe, und Typologie meist auch. Zudem kommt es darauf an, in welcher Zone innerhalb des städtischen Raumes sich das Grundstück befindet. So ist in der Regel in einem Industriegebiet auch kein Wohnungsbau möglich. Umgekehrt ist in einem Wohngebiet meist ein Industriegebäude nicht erlaubt. Diese Art der Grundstücke sind meist diejenigen, die die mit Abstand am teuersten Grundstückspreise aufweisen, und mit einem einfachen Bauantrag, den ein Architekt für Sie bei der Gemeinde einreicht mit den dazugehörigen Bauantragsunterlagen erhält man in der Regel ohne weiteres innerhalb von wenigen Monaten eine Baugenehmigung.

2.Suelo urbanizable: Hierbei handelt es sich in der Regel um einen Stadterweiterungsbereich, also eine Zone in der Nähe einer Stadt, oder eines Ortes, die zur Bebauung vorgesehen ist. Manchmal ist jedoch der Anschluss an die öffenlichen Versorgungsnetze noch nicht erfolgt. Dieses geschieht in Spanien oft auf privater Initiative. Auch sind oft auch die Bebauungspläne noch nicht erstellt, in diesem Fall kann es Jahre dauern, bis man endlich eine Baugehemigung erteilt bekommt. Der Preis für solche Grundstücke ist meist (aber nicht immer, je nach Lage) etwas günstiger, als der Preis in einem suelo urbano, aber die Erschliessungskosten werden, wenn noch nicht erfolgt, auf die verschiedenen Eigentümer umgelegt.

3. Suelo no urbanizable: oder suelo rústico: Dies ist mit Abstand der preislich günstigste Boden, und zugleich befindet sich oft gerade Ihr Traumgrundstück auf solch einem Boden, da meist weit ab von Städten und jedwelchen Nachbarn inmitten von wunderschöner Natur, mit Meerblick oder oder direkt am Strand.

Nur, es ist Ihnen leider auf solch einem Boden meist überhaupt nicht erlaubt, zu bauen, und wenn dann höchstens ein mit der Landwirtschaft im Zusammenhang stehendes Gebäude. Ein Wohnhaus dagegen meist nicht! Und wenn ja nur dann, wenn bereits ein Gebäude im Bestand existiert, und dieses nur renoviert wird, es kann aber meist nicht erweitert, oder vergrössert werden.

Wenn es sich zusätzlich um ein Naturschutzgebiet handelt, dürfen Sie auf Ihrem eigenen Grundstück noch nicht einmal Blumen pflücken!

Ausserdem sind die Vorschriften noch einmal besonders streng, wenn es sich um Küstengebiet oder einen Viehtriebsweg handelt. Das sind ganz besonders geschützte Zonen, um allen Menschen den Genuss von unberührter Natur zu ermöglichen. Manchmal ist es möglich, ein Hotel Rural zu errichten, wenn die Behörde Ihnen genehm gesonnen ist, und in der Zone noch nicht zu viele davon vorhanden sind, aber grundsätzlich sollte man davon ausgehen, dass es bei suelo no urbanizable mehrere Jahre dauern kann, bis man eine Baugenehmigung für jedwelche Baumassnahme erhält, wenn man sie denn erhält. In diesem Fall werden bis zu 10 verschiedene Behörden ihr Einverständnis dazu abgeben müssen, die einzelnen Anträge werden teilweise esrt nacheinander bearbeitet. Wenn nur eine dieser Behörden dies nicht tut, können Sie ihr Grundstück im besten Fall nur dazu nutzen, Ihren Campingwagen darauf zu parken. Genauer werde ich auf die verschiedenen Anträge bei Behörden in einem späteren Eintrag eingehen. Ebenso werde ich in einem weiteren Eintrag auf die illegalen Bebauungen eingehen, die in Spanien vor allem in der Vergangenheit gang und gäbe waren, und dies auch teilweisen noch sind.


Architekt in Spanien

Architekt Maite Reiche


Mitgliedsnummer Architektenkammer Cádiz: 426