Immobilienrecht in Andalusien

Die Andalusische Zentralregierung in Sevilla unter der Führung von Juan Manuel Moreno Bonilla (Mitglied der PP (Partido Popular) entspricht mehr oder weniger der CDU in Deutschland) hat im Dezember 2021 ein neues wichtiges Gesetz zur Stadt- und Raumplanung verabschiedet, welches sowohl das vorherige Gesetz zur Stadtplanung, als auch das vorherige Gesetz zur Raumplanung außer Kraft setzt. Es handelt sich um das „Ley 7/2021,de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía“ , in der Abkürzung, die ich auch im folgenden benutzen werde: LISTA. (Gesetz zur Förderung von Nachhaltigkeit des Landesgebietes von Andalusien)

In den folgenden Linien werde ich in ganz groben Zügen die für uns als Bauherren und Architekten meiner Meinung nach wichtigsten Gesichtspunkte des neuen Gesetzes erläutern, und dabei vor allem die Aspekte des Umweltschutzes, der Nachhaltigkeit und der Möglichkeit von Bebauungen hier in Andalusien beleuchten, auch im Vergleich mit der bis dahin gültigen Gesetzeslage.

Die vom Gesetz eigentlich angestrebten Ziele:
Die Ziele des neuen Gesetzes sollen laut Aussage in der Einleitung desselben vor allem folgende Punkte sein:

• Nachhaltigkeit und Kampf gegen den Klimawandel (sowohl bei der Stadtplanung, als auch beim Bauprozess an sich)
• Vereinfachung des Behördendschungels (dazu soll noch eine Ausarbeitung der Normen erfolgen.)
• Verkürzung der Antragszeiten (vor allem bei Bebauungsplänen und deren Änderungen) durch Abschaffung einiger Formalitäten, und der Möglichkeit von eidesstattlichen Erklärungen durch den Architekten
• Mehr Bürgerbeteiligung
• Bekräftigung des Rechtes auf Privateigentum und Unternehmertum

Die wichtigsten Punkte, die im Gesetz behandelt werden:

Juristische Aspekte der Stadtplanungsinstrumente:
Bisher waren einige Bebauungspläne oft komplett blockiert wegen einer oder mehrerer juristischer Querelen in einigen Details, nun soll nur noch der betreffende Teil blockiert werden, nicht mehr der gesamte Plan. Meiner Meinung nach ist dies eine der wenigen guten Nachrichten im Zusammenhang mit diesem Gesetz, da es Orte gibt, die seit Jahrzehnten keine verlässliche Basis zur Planung aufweisen, deren Bebauungspläne mehrmals komplett von den Gerichten gekippt wurden, mit allen damit zusammenhängenden Rechtsunsicherheiten und Rückschritten, was Umweltschutz und Denkmalschutz, aber auch dem Schutz von Investoren betrifft.

Zuständigkeiten:
Die Genehmigung allgemeiner städtebaulicher Instrumente wird vollständig in die Zuständigkeit der Gemeinden fallen, was ihre Bearbeitung vereinfachen soll.
Das hört sich erst mal gut an, da die Bearbeitungszeiten der einzelnen Behörden der Andalusischen Regionalregierung nämlich zum Teil unerträglich langwierig waren.
Hier ist meiner Meinung nach aber ein Hebel angesetzt worden, um den sowieso schon unterminierten Umweltschutz noch weiter aufzuweichen, und der Errichtung von Megaprojekten an unsren Küsten und Landschaften Haus und Tor zu öffnen.
Bisher mussten die andalusischen Umweltbehörden, und auch das Wasseramt, Gesundheitsamt, Tourismusamt usw. je nach Art des Vorhabens ihr ok zur Unbedenklichkeit bzw. Erfüllung der Vorschriften in Form von Gutachten abgeben, bevor eine Gemeinde ein Vorhaben , welches möglicherweise einen der vorgenannten Bereiche betraf, genehmigen durfte.
Dies scheint mit diesem neuen Gesetz nun aber wieder anders laufen zu sollen.
Anstatt die Personaldecke in der Junta de Andalucía zu verstärken, damit die Gutachten in einer angemessenen Zeit erstellt werden, soll nun auf die korruptionsanfälligen Gemeinden gesetzt werden, die ja auch kein Extra-Personal dafür gestellt bekommen. Das ist nicht gut für Andalusien, und für alle geschützten Spezies, Landschaften und Kulturgüter.

Bodenordnung:
Was die Bodenordnung betrifft, so wird eine neue, „einfachere und realistischere“ Regelung für die verschiedenen Klassen, Kategorien und Situationen, in denen sich Grundstücke befinden können, eingeführt. Es wird nur noch zwischen zwei Klassen von Grundstücken unterschieden:dem ländlichen (rústico) und dem städtischen (urbano) Boden, wobei das potentielle Bauland (ubanizable) verschwindet und die urbanen Grundstücke in konsolidierte und unkonsolidierte unterteilt werden.
Unter-Einteilung des Rustico: Der ländliche Boden wiederum ist in die folgenden Kategorien unterteilt:

• speziell geschützt (rústico especialmente protegido) durch Vorgaben übergeordneter Planungen (z.B. Naturschutz)
• vorsorglich geschützt (rústico preservado) wegen Existenz natürlicher Prozesse oder anthropogener Aktivitäten, die Risiken bergen (z.B überschwemmungsgefährdet, Mülldeponien, oder Vulkan gefährdet)
• vorsorglich geschützt (rústico preservado) aus Gründen der Nachhaltigkeit, Verhältnismäßigkeit und Machbarkeit und aufgrund der Konditionen der Stadtplanung der Gemeinde.
• allgemeiner landschaftlicher Boden (rústico común), also der restliche Boden

Die besonders geschützten Flächen werden also grundlegend limitiert, und es erhalten nur noch solche Flächen diesen Status, auf die in der staatlichen Gesetzgebung verankerte Klausel der "Unumkehrbarkeit" ihre Anwendung findet und deren Werte einen dauerhaften Schutz ratsam machen (Naturschutzgebiete, Uferschutz, archäologische Vorkommen usw.).
Bei dieser Neueinteilung ist ganz eindeutig ebenfalls eine Erleichterung der Bebaubarkeit von ländlichem Grund geschaffen worden, und es stellt sich die Frage, inwieweit dies dem Umweltschutz oder der Nachhaltigkeit dienen soll. Meine Befürchtung ist, dass wir in den nächsten Jahren vielmehr die Errichtung von immer mehr unkontrollierten Gebäuden jeglicher Art inmitten von bislang noch relativ freier Landschaft und unberührter Natur erleben werden, und zwar so lange, bis alles verbaut ist. Weil, wer soll schon unterscheiden, ob und wann der Tatbestand einer wilden Siedlung erfolgt ist?

Gebäude- und Genehmigungsplanung:
Es gilt nach wie vor eine Verpflichtung zur Ausführung von Bauarbeiten und zur Instandhaltung und Sanierung.
Eine neuere Regelung in diesem Gesetz sind die Eidesstattliche Erklärungen. Eine Mitteilung an die Behörde kann nun viele Anträge ersetzen.
Diese Maßnahmen hören sich auch erst einmal sehr gut an, da ist aber die Frage, was eigentlich passiert, wenn man aufgrund einer gewollt oder ungewollt falschen eidesstattlichen Versicherung Tatsachen schafft, die nicht mit der Gesetzgebung in Einklang stehen?

Illegale Bebauungen:
Illegale Bebauungen werden in einer Linie mit dem Gesetz 3/2019 (siehe auch mein Artikel: „Illegale Bebauungen, ein neues einheitliches Gesetz in Andalusien“ vom 28. Oktober 2019), betrachtet. Und im Falle von ganzen illegalen Siedlungen werden diese auch im Verbund betrachtet und schließlich u.U. in die Bebaungspläne eingebracht.
Außerdem wird ein grundlegender Rahmen für die gesetzliche Anerkennung traditioneller ländlicher Häuser-Ansammlungen, verstreuter ländlicher Gebäudeanhäufungen und von Höhlenwohnungen durch Stadtplanungsinstrumente geschaffen.
Grundsätzlich zulässig sind nun u.a. auch die Errichtung von Versorgungseinrichtungen, einschließlich ihrer Erweiterung, sowie industrielle, tertiäre oder touristische Nutzungen und alle anderen Nutzungen, die auf diesen Flächen realisiert werden sollen. Darüber hinaus können in Verbindung mit diesen Aktivitäten auch Gebäude für Wohnzwecke genehmigt werden. All dies war nach der alten Gesetzeslage nur in Ausnahmefällen und nach langem Prozedere möglich.
Hier ist wie oben schon erwähnt festzuhalten, dass der ländliche Raum (Küste mit inbegriffen) meines Erachtens nach nun einen weiteren Bauboom erfassen wird. Was vormals zumindest nicht gesetzeskonform gebaut wurde, wird nun gesetzeskonform, und automatisch später legalisiert.
Der allerwichtigste Punkt der Gesetzes aber ist meines Erachtens, dass nun auch freistehende Einfamilienhäuser genehmigt werden können, sofern sie nicht zur Bildung neuer Siedlungen führen oder die normale Entwicklung der üblichen Nutzung des ländlichen Raums behindern.

Sanktionen:
Neu ist, dass die Zuständigkeit bei Sanktionen nun der Andalusischen Autonomie, statt der jeweiligen Gemeinde zusteht.
Um dem Wildwuchs an irregulären Bauten in ländlichen Gebieten Einhalt zu gebieten, wurde extra ein Unterinspektionskorps der andalusischen Regionalregierung geschaffen, das das Inspektionskorps für Raumordnung, Städtebau und Wohnungswesen unterstützen soll.
Die grundlegenden Arten von Verstößen und Sanktionen werden vereinfacht, und klarer gestaltet. So soll es jedenfalls in der noch folgenden Ausarbeitung des Gesetzes vorgesehen sein.
In diesem Punkt ist nur zu hoffen, dass das neue Unterinspektionskorps effektiver, als die bisherigen Kontrollorgane arbeiten. Da dies aber immer von der jeweiligen politischen Willen abhängt, nehme ich mal an, dass in diesem Bereich die Personalaufstockungen auch überschaubar bleiben.

Fazit:
Meiner Meinung nach ist von den am Anfang aufgelisteten Zielen:

• Nachhaltigkeit und Kampf gegen den Klimawandel (sowohl bei der Stadtplanung, als auch beim Bauprozess an sich)
• Vereinfachung des Behördendschungels (dazu soll noch eine Ausarbeitung der Normen erfolgen.)
• Verkürzung der Antragszeiten (vor allem bei Bebauungsplänen und deren Änderungen) durch Abschaffung einiger Formalitäten, und der Möglichkeit von eidesstattlichen Erklärungen durch den Architekten
• Mehr Bürgerbeteiligung
• Bekräftigung des Rechtes auf Privateigentum und Unternehmertum

Eigentlich nur der letzte Punkt wirklich umgesetzt worden. Ich kann weder mehr Nachhaltigkeit, noch mehr Bürgerbeteiligung ausfindig machen, sondern eher im Gegenteil.
Ob es wirklich um eine Vereinfachung des Behördendschungels für den Normalbürger gegangen ist, bezweifele ich bei diesem Gesetz ebenfalls. Es wird aber wohl wieder einfacher werden, die letzten unberührten Küsten mit Hotelburgen zuzupflastern. Und die letzten Hügel mit Meerblick von werden den einigen wenigen solventen Bauherren mit Kontakten zu den jeweiligen Gemeinden versehen werden.
Ich hoffe, ich täusche mich in dieser Einschätzung.
Der einzige Vorteil, den ich bei der grundsätzlichen Genehmigung von Einzelwohnhäusern sehe, ist dass diese nun zumindest mit Architekt, und halbwegs legal nach Vorschriften erbaut werden sollten. Ich habe auch die Hoffnung, dass damit zumindest dem generalisierten Baupfusch und der Einleitung von Dreckwasser ins Grundwasser Einhalt geboten wird, und dass diese Gebäude zumindest die Mindeststandards in Punkt Energieeffizienz erfüllen.